楼市萎缩土地火爆 央企地产豪赌未来
  发布时间: 2009年9月29日   浏览次数:2971次
    “我们不支持高房价,也不支持企业高价拿地。”9月28日,住房和城乡建设部副部长齐骥在国新办发布会后被记者团团围住,当记者再次发问当前“地王”问题时,齐骥明确表示不支持央企高价拿地,希望有关部门进一步加大对土地市场监管。

  虽然国资委等部门也先后表态,希望央企克制投资冲动,不要高价拿地,但实际上,各地土地市场高价地的厮杀者,仍然以央企为主。

  北京易居房地产研究所副所长牟增彬对本报记者表示,“高得离谱”的房价使9月份主要城市楼市交易量大幅度下滑,而土地市场却火爆得很。虽然市场上民营房地产企业的房子并不好卖,但是国企对拿地却情有独钟。

  一边看《毛泽东传》一边竞拍

  9月28日下午2点15分许,北京市国土局门口一处流动书摊上来了一位客人,花20元买走了一本标价55元的罗斯·特里尔著的《毛泽东传》。

  两个小时后,在北京市国土局土地拍卖现场,这位客人一边翻阅着《毛泽东传》,一边轻松地举起了7号牌,击败了远洋、中建、北京城建、首开等6家房地产企业,以29.3亿元的价格,拿下了规划建筑面积50万平方米的北京房山区长阳镇起步区5号地。

  这个溢价207%拿下5号地的人,就是万科北京公司新上任总经理毛大庆。

  此前不久,毛大庆代表北京万科中粮假日房地产公司举牌,以22亿的价格拿下了长阳镇起步区1号地,折合楼面地价6450元/平方米。

  “这次折合楼面地价不到5800元/平方米,没有上次高。”毛大庆在竞拍后对本报记者轻松地表示,他并没想拿长阳镇起步区5号地,只是“偶然”得到。

  长阳镇起步区5号地吸引了众多开发商注意,购买标书开发商达到几十家,最后参与竞拍的只有7家,其中5家有国企背景。

  在另外的2家中,有万科。不过,两次竞得房山区长阳镇土地的公司是万科中粮假日房地产开发公司(万科和中粮集团以50︰50的出资比例成立),而非北京万科公司。

  在土地竞拍会现场,几次报价之后,中建、远洋等央企背景的房地产企业寸步不让地与万科中粮展开厮杀。其他几家准备举牌的开发商,见势纷纷退避。

  叫价超过20亿元后,远洋地产代表人几乎每次举牌前都通过电话向场外寻求请示;而万科中粮的毛大庆则一脸轻松,左手拿着《毛泽东传》,右手就将牌举起。

  在与万科中粮进行了16轮报价厮杀,远洋地产最后一次报价是29.2亿元,与万科中粮只差1000万元,败下阵来。

  最让人意料之外的是央企中国建筑(中建)的代表,竞拍过程中他几乎不抬头看任何人,只在每一次主持人宣布到“2”(主持人读数到3则落槌成交)时,举起18号报价牌。

  没有给公司打电话请示,也没有用计算器现场算地价、楼价,每次举牌加价5000万元——中建代表表现出的轻松,让现场竞拍者感叹不已。

  此前,现场很多开发商认为万科中粮不会在28日拿长阳镇起步区5号地。一是因为这块地中有18万平方米的公建,住宅面积不算多;二是万科不久前才拿了该地区的“地王”,成交价6450元/平方米,怎么也得等其他企业参与进来之后,再决定是否继续拿地。

  “不可能将一个区域的高价地都集中在自己手里,那样系统性风险太大。”一位国企开发商竞拍前对记者说。

  然而话音未落,5号地又落入万科中粮囊中。

  “大家都不能忽视万科后面的‘中粮’。”上述国企开发商代表叹息说。

  楼市降温土地交易仍高温

  9月28日的拍卖场景只是当前国企、国企关联企业大举拿地的一隅。整个9月份,全国主要城市“地王”都离不开国企的身影。

  与土地市场“地王”频现相对的是,北京等主要城市的9月楼市交易量纷纷出现了下滑。

  北京亚豪房地产综合运营服务机构提供的数据显示9月1-26日,北京市商品住宅期房(扣除保障性住房)实际共成交8485套、998133平方米,环比8月同期分别下降了5.23%、3.79%。

  纵观近几个月的成交情况,9月1-26日商品住宅总成交套数与8月、7月、6月同期相比,依次下滑了0.17%、13.32%、13.51%,下滑态势十分明显。

  9月上半月,上海商品住宅成交量仅为73.17万平方米,比8月同期销量减少6万平方米。在销量下跌情况下,楼市也出现了降价潮。

  根据易居克尔瑞监测数据,9月第二周全国32个大中城市成交周报显示,有13个城市商品房成交面积环比下跌,其中,环比跌幅超过10%的达8个。

  对于楼市交易量下降,牟增彬表示今年的房价基本已经达到了临界点:“高得有点离谱”。

  我爱我家经纪公司总经理胡景晖预测,由于2008年房地产行情比较惨淡,2009年则释放了2008年没能释放出来的住房需求,甚至还提前释放了一部分2010年的交易量,所以,到2010年楼市可能会相对萎缩。

  牟增彬则认为四季度楼市将价量齐跌,主要还是由于目前房价涨得太高,所以稳定、匀速的下降将会是必然趋势。

  不过,所有行业内人士都坚定认为,当前银行的资金流动性,是楼市和土地市场的决定性因素。

  自从7月份二套房贷收紧政策开始实行,房地产市场的销售趋势明显放缓。但牟增彬认为此政策虽然一直都在实行,不过要再等一段时间才能看到更加明显的影响效果。

  中国土地学会副理事长黄小虎向记者表示,央企和地方国企资金大量涌入土地市场购买土地,是出于利益冲动。土地资源比房屋资源更稀缺,具有垄断性,如果将这些资源垄断,则能最大限度避免投资损失的风险。

  由此,银行的流动性和央企、国企的自有资金一起汇成新的力量,杀向了土地市场,由此造成了土地市场的“流动性过剩”。

  黄进一步说,央企和国企回收了大量资金,在这些资金不投入再生产的情况下,多数选择了买地和投资房地产,在这种被迫机制和房地产暴利吸引下,仅仅靠国资委的政策是难以限制国资资金涌向土地市场的。

  齐骥在国新办的发布会上表示,针对一些企业高价购买土地的现象,相关主管部门开始出台一些有利的积极的措施和政策。希望各地能够有计划地、更多地提供用于中低价位、普通商品住房建设的用地。“作为住房和城乡建设部,我们不支持高房价。”

  受制于年底要偿还贷款等需要,开发商可能会在10月份以后放慢买地节奏,把主要精力放在加快销售回款和偿还债务上。10月份及以后的行情,土地市场上可能只剩国企和央企唱“独角戏”。

    (来源:21世纪经济报道)

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