太原土地二级市场“初长成”
  发布时间: 2018年10月9日   浏览次数:1162次

  在土地资源利用领域,“25%”是个让人五味杂陈的数字。

  为了地尽其用,《闲置土地处置办法》规定:已动工开发但投资额不足总投资额25%的,认定为闲置土地,由政府安排临时使用、协议有偿收回、置换土地等方式处置。

  然而,现实却不尽如人意。有时候,“25%”反而拖了节约集约用地的“后腿”。且不说投资总额的25%认定有难度,即便被认定为未达到,一方面政府收回难操作,另一方面不少企业确实无力再投资,无法转让未开发土地,只能眼睁睁看着资源闲置浪费。

  山西和泰房地产开发有限公司就曾面临这样的困境。该公司名下的6782平方米国有建设用地使用权因政府原因无法开工建设,企业转型发展亟须甩掉这个“包袱”。当企业向太原市国土资源局提出申请时,被告知“无法办理转让”。

  不久前,事情终于有了解决方案。作为全国34个推进建设用地使用权转让出租抵押二级市场试点城市之一,太原市将降低交易门槛作为重点突破领域。通过预告登记的办法,待开发投资额达到法定要求时,再依法办理不动产转移登记,和泰公司如愿转让了土地。

  制度平台夯基础

  二级市场试点中,迎刃而解的不仅仅是“25%”难题。“发挥市场配置土地资源的决定性作用,推动土地要素自由流动,向优质企业和行业集中聚集。”太原市国土资源局局长李军介绍,试点全力破除体制机制弊端和障碍,打破了建设用地使用权转让、抵押的僵硬限制,降低了交易税费成本,补齐了划拨土地出租监管的短板。

  数据显示,一年多来,太原市建设用地使用权转让、抵押从慢到快,出租从无到有,转让交易量从小到大,共盘活利用土地63.64公顷,显化土地资产25.51亿元,建设用地使用权转让出租抵押二级市场已初长成。

  李军介绍,《太原市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案》确定了试点的6项重点工作:制定建设用地使用权交易规则,建立土地二级交易平台,优化土地二级市场交易流程,完善土地市场价格体系,加强履约监管强化市场主体信用考评,建立“三平台”一体化的信息系统。“只要有利于降低交易门槛、增加交易机会、激发市场活力的,我们就大胆闯、大胆试。”

  在组织机构上,太原成立了二级市场领导小组,在发改、国资、法制、财政、规划、地税、法院等部门之间建立起高效的沟通协调机制,最大化释放工作合力。

  在制度设计上,以市政府名义印发《国有建设用地使用权转让试行办法》等5个配套文件,从制度层面规范建设用地使用权交易行为。

  在流程设置上提质增效。按照“精简、便民、高效”原则,精简规范土地二级市场交易流程,减少交易审查中的前置审查,将原来交易双方需提供的16项申请材料精简到7项,精简幅度达56%。

  在交易平台建设上夯实数据保障。在自然资源部门“一张图”、电子政务平台的基础上,建设集“供需、交易、登记、监管、服务”为一体的二级市场数据平台和数据库,设置国有建设用地使用权二级市场内网审批系统和外网交易管理平台,实现内外网数据的实时互通以及与不动产登记的接口融合。2018年5月1日,太原市土地二级市场网上交易平台正式上线运行,平台具备信息发布、文书审核、资金监管、公开竞价、合同签订与备案等功能。

  “靶向疗法”破障碍

  试点开展之前,太原市国有建设用地使用权二级市场只有零星的转让和抵押,建设用地出租则完全是空白。

  调查显示,阻碍市场形成的主要原因是土地和税费政策交易的过度约束。在转让方面,交易的门槛和成本过高;在抵押方面,对抵押权人、抵押物价值的约束过多。

  太原市以问题为导向,制定促进土地资源顺畅流动和有效配置的“靶向疗法”方案,在二级市场多个关键环节取得突破。

  一是降低交易门槛。太原市试点政策规定,未达到开发投资总额25%的建设用地使用权,可按照“先投入后转让”原则,在签订建设用地使用权转让合同后,依法办理预告登记,待受让人开发投资总额达到法定要求时,再办理不动产登记。截至目前,全市已办理完成5宗土地使用权转让,盘活闲置和低效用地面积22.27公顷,显化企业资产11.05亿元。

  二是允许分割转让。太原市印发《国有建设用地使用权分割转让试行办法的通知》规定,在符合城乡规划和不影响土地使用价值的前提下,按照“先分割、后转让”原则,允许分割转让给境内外的自然人、法人或其他组织。

  试点期间,已为中国船舶重工集团山西汾西重工有限公司办理分割转让1宗,盘活土地资源6.16公顷,显化资产6378.97万元;办理土地使用权分割抵押1宗,抵押面积5.34公顷,为企业融得资金12.86亿元。

  三是降低交易成本。将进入土地二级市场交易的契税由原来的4%下调为3%,土地交易手续费根据情况也可享有原核定标准的5~8折优惠。

  太原能源公司就因此受惠。公司将5066平方米土地转让给子公司,交易价格为324.22万元。按照新的税收政策,土地增值税和契税予以免收,交易手续费也减半收取,企业节约税费成本近50万元。

  四是放宽抵押权限,突破抵押权人条件限制。允许养老、医疗、教育等社会领域机构以有偿方式取得的建设用地使用权设立抵押权,允许以划拨方式取得的具有地上建筑物、其他附着物的建设用地使用权依法抵押。

  2017年1月,山西齿科医院资金紧张,申请将2008年以出让方式取得并领取土地证的0.92公顷建设用地使用权及其地上建筑物抵押登记,但按照现行法律规定无法办理,企业一筹莫展。

  2017年2月,二级市场试点工作启动后,太原市国土资源局认为,医院以出让方式取得土地使用权,限制其抵押不符合产权保护精神。自然资源部门首次以医卫慈善用地及地上建筑物作为抵押物,为企业办理了抵押登记,帮助企业融资金额4000万元,缓解了企业发展的燃眉之急。

  五是规范划拨土地出租管理。试点改革前,太原市国有划拨土地出租经营行为长期存在且无序发展。按照试点有关规定,太原市对原划拨用地因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的,依法实行有偿使用方式或征缴国有土地年租金,市、区财政按6∶4分成,主要用于城市建设。

  截至今年7月底,已收取中国电子科技集团公司第三十三研究所、山西省农业科学院农业资源与经济研究所等13个单位42.88万元土地年租金,涉及划拨土地面积2.1公顷。

  二级市场“初长成”

  试点改革,让太原收获满满。

  对于资源管理部门,存量资源盘活了,市场主体激活了,营商环境优化了。

  对企业来说,事情好办了,负担减轻了,获得感增加了。

  “三个转变”显示,太原市建设用地使用权转让出租抵押二级市场已“初长成”——

  建设用地使用权交易量实现了“从小到大”的转变。2016年,太原市建设用地使用权转让4宗、面积3.35公顷、金额0.32亿元。试点以来,建设用地使用权转让交易量持续放大,今年前7个月,办理建设用地使用权转让9宗,转让面积38.6公顷,金额11.6亿元。此外,法院判决办理转移登记进行转让9宗、面积19.14公顷。

  建设用地使用权出租实现了“从无到有”的转变。试点前,由于监督管理机制不健全,加之征收难度大,太原市建设用地使用权出租工作处于空白状态。试点改革后,太原市修订了《建设用地使用权出租管理实施细则》,规范建设用地使用权出租双方的权利义务,明确由区级自然资源管理部门对出租行为进行监管。截至今年7月,全市共办理建设用地使用权出租17宗,收取划拨土地年租金42.88万元。

  建设用地使用权抵押实现了“从慢到快”的转变。试点中,太原市改进了建设用地使用权抵押登记审查形式,由审批制改为备案制,不再对主债权合同和抵押合同的抵押金额进行实质性审查,只进行程序性要件审查。同时,改变原来土地抵押价值只能委托土地评估机构确定的单一方式,增加了可以由抵押双方当事人协商确定的方式,节省评估时间和费用。同时,优化流程、减少环节,将办理抵押的平均时限由10个工作日缩短至5个工作日。今年前7个月,全市共办理建设用地使用权抵押11宗,抵押面积33.01公顷,抵押融资金额25.38亿元,有力地支持了中小微企业的融资需求和发展。

  李军表示,下一步,太原市将继续解放思想,强化创新意识,密切跟踪研究二级市场建设出现的新情况新问题,持续释放改革红利。

  目前,土地二级市场交易税费仍然偏高就是新问题之一。太原在试点过程中发现,现行“重转让、轻保有”的土地税费制度,不利于存量建设用地使用权的流转。李军呼吁,打造一个由差别化、有奖有罚的税制要素所构成的“差别待遇”土地税收制度体系。

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