阎炎:小心“三产房”,此“产”非彼“产”
  发布时间: 2018年8月28日   浏览次数:2896次

在新房均价超过1.3万元/平方米、二手房均价中位数超过1.7万元/平方米的南宁市,层高5米多的Loft地铁房竟然只需4000元/平方米。从微信朋友圈广告到地铁口传单,近日广西南宁有些颇为高调又远低于市场价的“新盘”引发了媒体的关注。原来,这类在当地被称为“三产房”的项目是在农村集体经济组织的产业用地上违规开发的。

究其实质,“三产房”和“小产权房”没有本质不同,一言以蔽之,购房者无法获得和商品房一样真正的产权。后者在现行法律中其实没有对应的概念,只是一种约定俗成的称谓,在广义上可以用来指代各类办不下来不动产权证却在违规对外销售的“楼盘”,例如建在农用地上用大棚伪饰的“大棚房”,建在工业用地上以租代售的廉价公寓等等。

“三产房”的“产”,指的是项目所用土地原本的用途,此“产”是产业之产,而非产权、房产之“产”。这类房子涉及的“三产用地”,准确地说,不是字面意义上用于第三产业的土地,而是第三产业留用地,位置虽然在城市规划区域内,但是土地使用权却归集体经济组织,是地方政府在征地后留给农村集体经济组织的,是征地的安置方式之一。

用好留用地,关乎被征地农民的长远生计。建设厂房或商业物业,从产业发展中获取长期收益,村集体经济实力毕竟有限,近年地方上有不少探索实践。有的地方由政府出面组建的土地开发公司与集体经济组织签订协议,在一定区域内统一开发经营;有的地方引导村集体以土地作价入股,与社会资本合作开发;有的地方让留用地与被征土地一并申请农转用,一起规划,建成工业园区配套的出租用房,租金收益仍由村集体分配给村民。

然而,关于留用地上的物业,购房者必须清楚的是:留用地存在的目的,是给村民带来长期经营性收入,在现行制度框架下,可以用于发展各类第二、三产业,但不能直接用于房地产开发。

换个角度来说,城镇居民可以在市场中正常购买的普通商品住房,其用地应是在土地一级市场中获得的,留用地项目也不例外。例如:有的地方出台规定,与企业合作开发的留用地以招拍挂方式公开出让,项目建成后,合作开发方可按股份比例(集体经济组织的比例不得少于51%)析产,即对所持有的部分土地使用权和地上建筑物,按照最小产权单元分割、销售。

南宁并没有出台过如上的地方性规定。没有经过招拍挂程序,“三产用地”或者说留用地的土地权利人只能是集体经济组织,即使是模仿商品房楼盘,用分期付款、精装修等方式迷惑消费者,因为先天不足,“三产房”和商品房之间的界限也是跨不过去的。城里人违规“购买”集体所有的物业,即使付了大笔资金,也是缺乏法律保障的。

值得思考的是,“三产房”在南宁不是什么新生事物,在几个片区已有相当规模,还出现过个别项目为了更具迷惑性,以与商品房相近的价格销售,市民被传单上的广告忽悠,签了合同才发现“开发商”蓄意隐瞒土地性质,甚至遭遇“钱房两空”。“三产用地”长年成规模化地违规开发,不是下个“违规”的判断就行了。这里不禁要问,问题到底出在哪个环节?

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